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[億歐導讀]在扎堆進軍醫療領域后，房企們的這一行徑被冠上了：雄心大、落地難、盈利慢的批評，那么醫療+地產能否提供房企需要的盈利空間？醫療用地還有哪些可行的輕資產運營方向？醫療用地如何實現高收益率，周轉率？圖片來自“123rf.com.cn”目前對醫生、社會辦醫來說，申辦醫療機構的重點問題是場地。人流稀少的場地不利于后續經營；客群聚集的地方利于發展醫療服務，但是符合審批條件的場地難覓。醫生集團、醫療機構選擇經營場地，是一件非常不容易的事情。另一端，雖然醫療用地的價格低廉，但對房地產企業來說，醫療項目的開發難度遠高于住宅和商業體、運轉周期長，資金壓力大，后期運營管理難度高。醫療地產成為了供給方和需求方共同的難題，如何破題？我們將提供幾個典型模型，給地產企業跨界、轉型醫療作為參考。在衛生部對醫療機構劃分的12大類別中，與社會資本結合最緊密的有5類：醫院（綜合醫院、包含康復醫院、眼科醫院等在內的專科醫院）、診所、護理中心、健康體檢中心和養老機構。從上表中可以看到，房地產企業在醫院、診所、護理中心，體檢中心和養老機構這幾個領域中都有涉足，且由于房企最擅長拿地+開發，即便轉型或跨界醫療產業后，在絕大多數情況下仍然選擇自持物業。但是自持意味著不能通過出讓產權來快速回籠資金。只能通過后期運營來獲取收益，這種慢收益對于追求高流轉和現金為王的房企來說，仍是阻礙其邁入醫療產業的門檻。但與此同時，隨著置業政策的收緊，另一方面，人口老齡化加劇，銀發產業又成為房地產企業不愿錯過的轉型良機。在扎堆進軍醫療領域后，房企們的這一行徑被冠上了：雄心大、落地難、盈利慢的批評，那么醫療+地產能否提供房企需要的盈利空間？醫療用地還有哪些可行的輕資產運營方向？醫療用地如何實現高收益率，周轉率？地產+健康產業，合理的盈利模式有哪些？我們將總結幾個典型案例，給地產企業跨界、轉型醫療作為參考。醫養結合所謂醫養結合，是指養老機構與醫療衛生機構開展合作，在普通養老院的基礎上，增加失能護理、康復醫療、安寧療護等專業的醫療服務。主要服務對象是有自理障礙、困難的老人，和有較高的疾病意外風險的群體。借助醫療手段幫助提高生活質量，爭取最佳救治時間，實現機能的最大康復。2016年10月25日，中共中央國務院發布了《“健康中國2030”規劃綱要》，指出要推進老年醫療衛生服務體系建設，推動醫療衛生服務延伸至社區、家庭。健全醫療衛生機構與養老機構合作機制，支持養老機構開展醫療服務。2016年之后，全國各地涌現出一批醫養結合的養老項目。2015年6月位于北京昌平的泰康之家·燕園開業，11月泰康燕園康復醫院開業運營，性質為二級康復醫院，以老年醫學和康復醫學為重點發展方向。根據自理能力等級，泰康之家分為活力生活區、協助生活區、專業護理區、記憶障礙照護區及二級康復醫院5個板塊。康復醫院主要提供“急性病、慢性病、預防康復、長期護理”等服務。由于能提供更專業的醫療服務，且各項設施都比普通養老機構更具有適老性，成功切入北京的中高端養老市場。之后在上海、廣州、成都，泰康之家均采用“養老院+康復醫院”模式。收費采用入門費+會員費+月費的模式，20萬入門費，120萬元~360萬元的會員費，月費根據護理等級從16000元~24000元。后期，泰康還把保險業務融合進養老業務。購買200萬元及以上保額的儲蓄分紅型保險，本人或父母可獲得泰康之家的入住權。相當于200萬元儲蓄型保險抵扣了入門費+會員費。據南方網報道，泰康之家燕園的總投資為54億元，可容納3000住戶，當入住率達到80%，以每戶200萬元計，大約可回籠資金48億元。相當于可收回88%的投資，明顯高于普通養老項目的資金流轉率。根據泰康方面的預估，該項目在2017年實現收支平衡，預計在2018年實現盈利。由于回報周期可控，和泰康模式相似的醫養結合，在房地產企業操盤的項目中頗為常見。醫養結合的優勢是，抓住中高端養老客戶的需求，提供專業服務的同時，賦予居住者更多生活自由度和投資的靈活性。在一線城市，中高端養老機構的費用不低于1萬元每月，且不固定床位、房間。將產權、使用權連同高端醫療服務一并交付給客戶，可以給使用者提供更自由的居住環境，以及房產增值保值的投資價值。對開發商而言，通過使用權轉讓，提前把未來的服務費一次性收回，加快了質押資金的流轉。通過醫養結合項目的打造，更大的價值在于，房企與醫療機構的合作更加緊密，從而提升醫療資源方面的整合能力。萬科通過隨園嘉樹（養老社區）、隨園之家（社區嵌入式養老）兩個產品建立了專業的養老服務團隊和品牌效應。據悉，萬科目前已經將隨園之家以日間照料中心的形式輸出給杭州的100個社區。由政府基層街道和社區提供日照點場地，萬科輸出健康餐、康復護理、醫療服務等服務，解決社區養老無人照料的痛點。同時，萬科和北京控股集團聯合運營怡園光熙醫養項目，該項目物業歸屬于北控置業，曾是酒店物業，北控聯合萬科將其改造成萬科怡園光熙長者公寓+光熙康復醫院。據《北京青年報》報道，萬科輸出養老服務和管控標準，項目物業則繼續保留在北控置業。借助醫養項目，萬科跑通了轉型輕資產運營的可能路徑，成為中國第一家實行投資、開發建設、運營管理分離制的養老社區，實現了開發利潤、租金收益、資產升值收益與經營管理收益的分離，從而實現風險收益的分拆匹配。醫療商城位于杭州江干區的全程國際醫療，作為中國大陸的第一個醫療商城，于2017年9月開業，以“共享醫院”之名為外界廣泛關注。所謂醫療商城，是美國MedicalMall模式的中國形態，是“醫療+商場”的新業態。在浙江杭州大廈501城市生活廣場的MedicalMall，作為國內首個醫療商城，已經入駐的醫療機構有：邵逸夫國際醫療中心、張強醫生集團思俊外科診所、唯兒諾兒科診所、杭州口腔醫院門診部、宋為民醫生集團下的顏術醫美診所等眾多知名機構。無論是在中國，還是醫療商城的發源地美國，這個新物種都是由閑置的商場改造而來，由開發商盤活閑置資產目的為出發點，順應醫療消費日常化、場景輕松化的趨勢，滿足中小型專科醫療機構在品牌化、連鎖化進程中的擴張需求。隨著愛爾眼科、拜博口腔、睿寶兒科等越來越多的專科醫療機構進入連鎖化經營的周期，對經營場所的需求量會越來越大。同時，醫療機構從簽訂租賃合同到開業的周期也明顯偏長。房地產企業將自己在酒店式公寓中的“拎包入住”理念延伸到商場物業，對于既有重資產屬性，又有標準化屬性的醫療機構而言，對這一模式樂見其成。自全程醫療開啟了國內的醫療商城模式，上海已先后有兩家醫療商城落地，廣州也有一家醫療商城即將落地國際醫藥港。醫療商城的優勢是，有助于盤活閑置物業，或作為經營狀況欠佳的商場的轉型方向之一。目前越來越多的醫療消費，在向公立醫院之外轉移，品牌化的民營醫療機構進入了攻城略地的擴張期，對成熟商圈內的經營場所會有更大的需求量。2017年以來，資本瘋狂涌入以牙科為代表的專科醫療機構。歡樂口腔6月25日完成B輪融資，泰康集團6月18日收購拜博口腔，資本注入后，便是這些醫療機構在市場大舉占位的階段。快速復制的能力，向來是資本考核投資對象的指標之一。中國最大的基層連鎖服務醫療機構新康醫療，在獲得資本后，短短4年里，從8家門店成長為160家門店。快時尚品牌綁定大型開發商從而快速開店的模式，很可能在下一輪的醫療機構擴張路徑中得到再現。從經營MedicalMall經驗更豐富的美國來看，杭州全程醫療代表的共享醫院模式只是其中的一種。醫藥商城、零售+醫療、診所大樓都是可行方向，而具體采用哪一種模式，或者在落地中國后探索出全新的商業形態，需要根據不同項目的區位、屬性、人群而設計，MedicalMall不是千人一面的共享醫院。立白集團在廣州醫藥港的醫療商城已經完成前期規劃；由地方政府和中歐牽頭打造的上海五角場MedicalMall已經完成建設，醫療商城將在很近的將來呈現出更豐富的商業形態。健康小鎮所謂健康小鎮，是“健康中國”和“特色小鎮”兩條國家戰略的綜合產物。常見類型有：健康養生小鎮（醫療+度假）、健康科技小鎮（醫療+科創）和健康醫療小鎮（醫療+養老）等其他新興模式。健康小鎮模式目前在國內褒貶不一，目前關注度最高的海南博鰲樂城國際醫療旅游先行區也存在兩種截然相反的觀點，但健康小鎮對房地產企業的吸引力卻絲毫不減。和醫養結合有類似之處，健康小鎮把醫療資源和適老型住宅緊密結合。和醫養項目不同之處在于，健康小鎮的體量更大，規模相當于一個城區，對房企的規劃設計、開發管理的要求更高。以烏鎮國際健康產業園為例，不僅有國際康復醫院、度假酒店，還有老年大學、商業街區等教育和商業的配套功能，建設難度、強度不亞于一個新城。健康小鎮的優勢是，無論土地屬性是住宅、旅游還是商業，都可以通過有競爭力的醫療資源，把項目中的一部分打造成可售賣的住宅或類住宅產品。項目內的醫療資源是住宅產品的核心價值。無論是采用分時度假模式、產權住宅模式、服務式公寓模式，都可以獲得市場的認可，實現物業的部分變現。在醫療建設投入巨大的情況下，讓開發商擁有部分的快收入。烏鎮雅園作為烏鎮國際健康產業園中的住宅部分，由綠城負責開發，2013年7月首批住宅產品推出時，該項目均價1.2萬元平方米，且根據新聞晨報報道，雅園是當年全國去化率最高的住宅之一。2014年10月交房后，雅達國際康復醫院于2015年投入使用，雅園在2015年-2016年期間的加推，曾經創下4天清盤。究其成功原因，離不開綠城品牌和醫療資源的雙重疊加。該項目總投資20億元，其中雅達國際康復醫院投資8億元。根據綠城發布的公告，雅園在2015年底實現總銷售20億元，與總投資基本持平。新城配套以新城配套為目的投資醫院或門診，仍然是比較主流的房企涉足醫療的方式。根據新城、新區的人口基數、人口結構、周邊醫療資源，結合新城的功能屬性、計劃導入的人口數量和結構、市場對現有醫療資源的滿意度與匹配度，為中大型住宅社區配置符合需求的醫療機構。這類醫療機構可以是診所、門診部或醫院。此類投資，旨在通過高效率、高品質的醫療資源，提高項目的輻射度和吸引力，增加物業的價格和價值。在限購最嚴的時代，去化率和去化速度比以往更受到房企的重視。優質的教育和醫療資源也在項目規劃前期就成為重點部署的工作。尤其是一二線城市的不斷外擴，由房企投資教育、醫療作為社區配套的案例還將不斷增加。傳化集團在中國蕭山科技城擁有多個待開發地塊，聯合仁恒置地、香港置地集團共同開發高端住宅項目。同時三家合資成立科誼集團，委托英慈醫療IHG負責其社區內的國際醫院的運營和管理。杭州英慈國際醫院建筑面積為38500平方米，計劃設置200張床位，將建設成為一家以婦兒、腫瘤、骨科、心血管和精神衛生為特色專科的國際綜合醫院，對接英國國家醫療服務體系（NHS）下的醫院合作資源。該項目主打國際社區概念，不僅引入英國國際醫院，還引入英國惠靈頓公學，旨在通過英式社區的打造，為蕭山科技城吸引高新人才，提振一度沉寂的住宅市場。蕭山科技城板塊在引入國際醫療資源和國際教育資源后，明顯提升了該區域的住宅競爭力，看似是輸血醫療和教育，實則為住宅造血的良性循環。對房企來說，投資醫療項目雖然投資大、回本慢，但以“算大賬”的方式來看，醫療資源對項目溢價能力的提升明顯，投資醫療和投資住宅對房企來說并非零和博弈。在新醫改和“健康中國”的戰略背景下，越來越多的房地產商將涉足大健康產業發展，政策對房企轉型健康的支持力度也會越來越大。房企通過跨界醫療實現的目的，簡單來說有兩種，一是通過導入醫療資源，提升社區競爭力，并實現物業價格和價值的增值。二是通過和醫療機構的合作，提升醫療項目設計、建造、管理的能力，以及對醫療資源整合的能力，從而輸出以空間為單位的健康服務，萬科隨園之家便是第二類的典型代表。雖然從萬科、遠洋、仁恒等大型地產商的成功經驗來看，優質醫療資源的導入能夠提升社區的品質、打造旅游項目的特色、行成獨特的競爭力。但醫療資源并非萬金油，也并沒有一種模式能適合所有房企涉足醫療行業。如何根據公司戰略、資源、目標尋求最適合自己的醫療標的，是房地產企業瞄準醫療行業時最先需要考量的。隨著《“健康中國2030”規劃綱要》的發布和醫改政策縱深發展，我國醫療服務行業也正迎來一個新的升級階段，即是從“規模”向“價值”的變革。醫療產業與新技術逐漸融合，單純“走量”的醫療項目不再是投資首選，大量“偽需求”將在消費者“用腳投票”下出局……如何能夠轉危為安，借力打力，最終在資本寒冬后的2019脫穎而出？2019年7月25日-27日，億歐大健康將主辦“GIIS2019第四屆中國大健康產業升級峰會”，峰會以“雁棲健談——從【規模】到【價值】的醫療變革”為主題，圍繞醫療大數據、醫藥創新、非公醫療和科技醫療四大細分領域的市場環境、投資熱點和產業變革等話題展開探討。與此同時，億歐大健康將會在3月-4月陸續舉辦：醫藥創新產業沙龍（3月22日）、醫療大數據產業沙龍（3月29日）、非公醫療產業沙龍（4月26日）、科技醫療產業沙龍（4月19日）。歡迎大家關注！活動報名鏈接：https:www.iyiou.compostadid785

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