鑽戒,GIA

文章来源：http://house.hexun.com/2018-01-07/192172893.html

　　政策護航下，長租公寓再上風口。房地產開發商、地產中介、經濟型連鎖酒店、金融機構紛紛加入競速跑。據鏈家研究院發布的《租賃崛起》行業研究報告，當前中國房屋租賃市場規模達1.1萬億元，預計到2030年將會超過4.6萬億元。　　行業蛋糕足夠大，但據華菁證券估算，目前國內一個典型公寓運營公司的息稅前利潤率在10.2%左右，按息稅前凈現金流測算的投資回收期平均在4～5年左右。這樣的利潤結構意味著長租公寓領域并不是一個盈利空間很豐厚的行業，企業規模擴張之后的盈利壓力將十分巨大。　　于是我們看到最近一段時間以來，長租公寓行業出現了各種不美好事件。比如某知名中介系公寓被曝裝修入住時間間隔短而甲醛超標，多名租客向央廣網爆料“被網貸”，原本通過APP交納給某公寓中介的房租卻變成了消費貸款，并被錄入了央行征信，一旦公寓方跑路，租客央行征信記錄就有可能逾期，會帶來很多不便。　　目前，我國長租公寓行業還處在大發展的前夜，產業鏈條上存在著各種亂象。盡管十九大和中央經濟工作會議為發展住房租賃市場持續加持政策，租房大時代已勢不可擋，但我們離租房的美好時代還有一段長路要走。　　壹　　搭建住房租賃監管和服務平臺　　目前，北京（樓盤）、深圳（樓盤）、合肥（樓盤）、徐州（樓盤）、杭州（樓盤）、肇慶（樓盤）、武漢（樓盤）等多個城市，與銀行及互聯網公司合作，已經搭建了住房租賃服務監管和服務平臺。　　平臺將政府公租房源以及市場上品牌長租公寓、開發商自持租賃住房、中介居間代理房源、個人出租房源納入，提供租賃房源信息發布、網上簽約等服務，解決了傳統房屋中介不靠譜、房東亂漲價、租房不便利等租房痛點。　　但是，對于房源的真實性以及租賃雙方交易的真實性，仍存在監管風險，不排除會出現B端和C端聯合起來向銀行套現的情況。　　目前，市場上第三方租賃住房服務平臺也已經發展起來。比如平安好房，打造了“品牌公寓嚴選平臺”，通過綜合考慮公寓體量、品牌知名度、運營情況、用戶租住反饋等因素，嚴選品牌公寓方入駐，提高房源真實性，并發揮“科技+金融”優勢，為品牌公寓方賦能，提升租客體驗。　　貳　　鼓勵多渠道租賃房源供應　　租賃住房的供應主要有三個渠道：新建、改建和社會籌集。　　新建方面，國家政策已經考慮到降低成本。去年以來熱點城市土地出讓配建租賃用地或純租賃住房用地已成常態，樓面地價降低，租售比提高，國企帶頭拿，也給金融資本進入提供了空間。　　但需要注意兩點：一是新增地塊要考慮位置、公共配套及對應的租賃需求；二是純租賃用地因為有政府土地溢價，國企包攬無可厚非，但如何帶動社會資本進入是需要考慮的問題。　　改建方面，需要在土地“改性”利用上加快頂層設計，明確什麼樣的房源可以改建用來做租賃住房，以及稅收政策和消防驗收政策等。　　社會籌集包括企事業單位的閑置存量房源和個人住房房源。前者需要加快頂層設計，后者需要制定相應鼓勵政策，鼓勵個人房東將房源交給專業租賃企業運營或者登錄到政府住房租賃監管和交易平臺。　　叁　　扶持專業公寓運營機構　　自2014年小米雷軍投資YOU+國際青年社區后，品牌長租公寓就如雨后春筍般發展壯大起來。據統計，2017年市場上長租公寓企業已經多達1100家，絕大多數均扎根于北上廣深一線城市。　　無論是開發商系、中介系、酒店系還是創業系，面對政策紅利下的租房市場大蛋糕，都在加速跑馬圈地擴規模，把盈利擺在了第二位。某知名公寓運營商預判，2018年長租公寓行業會進入新一輪燒錢的大時代。　　在這場狂歡中，很多非專業玩家迅速加入，導致長租公寓市場魚龍混雜，泥沙俱下。長租公寓是細水長流的行業，對于玩家運營能力要求高，租客們會用腳投票，市場自會有一輪淘汰的過程。　　而政府部門除了在土地、消防、稅收等政策法規上要制定鼓勵性政策外，在政府租賃監管和服務平臺納入公寓房源時，也要對公寓方進行背景調查，鼓勵扶持專業公寓運營機構，助推住房租賃市場健康發展。　　肆　　規范租賃行為禁止租金亂漲價　　業內人士表示，長租公寓野蠻生長的時期依然沒有過去。某公寓圈內人士透露，品牌長租公寓盈利能力弱的一個主要原因就是拿房價太高，中介存在被套利空間，尤其是分散式公寓。　　一般情況下，公寓方對片區拿房會有個最高限價，前端業務員和房東可能談妥一個明顯低于片區最高價的拿房價，然后和個人房東聯合起來，上報公司時將拿房價提升至最高限價，虛報的部分業務員和房東雙方平分。　　公寓方為了迅速拓展房源規模占領市場，默認這種潛規則的存在，只要業務員能和房東簽下一兩個月的免租期，這部分被侵蝕掉的利潤空間就會賺回來。但是在面向租客時，公寓方普遍租約一年簽，第二年隨時可上漲租金。羊毛出在羊身上，買單的卻是租客，這并不利于長期美好租賃關系的構建。　　另外，今年11月18日北京大興某公寓發生火災，政府隨即對公寓大力整頓，好多住在違規公寓里的租戶被趕出，北京多個地段房租一夜瘋長了三分之一，質疑聲四起。　　這一方面要求政府在制定租房相關限制性政策時要更為人性化，同時在制定鼓勵性政策時，也要注意規范各類公寓企業的不良經營行為。　　伍　　加快租購同權的制度建設　　大部分人八仙過海籌錢買房、千辛萬苦屈服于當房奴的深層原因，是與房子有關的其他權利，比如落戶口，比如子女教育。只有這些因素徹底和買房斷舍離，才能讓租房市場理性繁榮。　　也就是說，住房人能否享有與產權人一樣的公共服務。中央財經領導小組辦公室副主任楊偉民近日表示，這個問題和戶籍制度相關，是一個基礎性制度問題，不是簡單的調控問題。　　這意味著，租購同權雖是政策導向，但大部分城市優質公共資源比如教育資源的供給能力還明顯不足，現階段完全做到租購同權還不現實，制度需要一步步建立健全，政策需要一步步走向落實。　　總之，我們離租房的美好時代還有很長一段路要走。站在2018年的起點，作為90后的你，面對國家嚴格的地產調控和鼓勵租房的大政方針，在買房還是租房問題上可能還在糾結。　　但不管是買房還是租房，想要少走彎路選到心儀的房子，都可以借助一些專業的房地產互聯網平臺，比如平安好房，能夠減少時間成本，減少過程當中可能出現的各種糟心事。（責任編輯：常丹丹HO016）

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